国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
套娃式充会员 智能时代看电视反而更麻烦了？****** 智能时代看电视反而更麻烦了？ 近期，“看个电视太费劲了”的话题登上热搜。有网民发视频吐槽智能电视视频App收费高，通过电视机下载的视频App看电视剧、电影、动画，居然要分别收费。视频发出后，收到了很多网友的点赞和留言。不少网友表示“你说出了大家的心声”“怀念原来的电视，现在都变味了”“一年下来看电视的费用都高得离谱，导致现在电视机都成了摆设”。人们常说技术改变生活，但网友们的共鸣又不禁让人发问：为何智能电视时代，看电视反而更麻烦了？ 其实，网友的吐槽不是否认电视技术的进步及其给人们生活带来的便利。智能电视不仅屏幕尺寸大、分辨率高，而且更加轻薄，便于人们节约使用室内空间。从观看体验上说，大家不用再卡着时间等电视台直播，也不用为错过某个精彩的节目或影视片段而遗憾，随时暂停、随心点播，人们有了更多选择权。这种在观赏电视节目时前所未有的掌控感，是技术向前发展才可能出现的。 人们对以往电视的怀念，或许有美好的怀旧情绪在其中，但恐怕更多指向之前看电视时的清爽和纯粹。那些年的老电视，外表显得笨重，且没有兼容太多功能，而新的技术条件下，电视的内涵和外延在不断扩展，电视节目的生态也在改变。随着新兴媒介的兴起，人们对影音视听的要求也不是旧式电视能满足的，智能电视厂商由此展开技术和价格上的竞争。不过，也正因如此，许多视频内容供应方深度融入电视产销环节，利益主体更加多元复杂，让智能电视不再只是一块大屏那么简单。 以往也有网友反映过“套娃式充会员”这类现象，电视用户的直观感受就是充完一个会员并不能完全“通关”，也不能看到所有的影视内容。若是要“一充再充”，那么看视频的费用自然就变高了。实际上，在新的售卖和营销模式之下，电视已经成为视频内容分发和聚合平台，电视厂商和内容供应方，以各式各样的会员体系和充值规则，决定着内容的开放和共享程度，最终影响着电视观众的选择。不同App间的定价与竞争策略，涉及节目的版权和收益，这也会让用户在观看电视和选择服务时，有分散和割裂之感。 可以说，即便是平日玩转网络的年轻人，在接触电视会员充值模式时，也会感到不适应。另外，电视观众中还有不少老年人和青少年，他们对相关操作并不熟悉，看电视时也可能误充会员。流行的“客厅营销”改变了电视和内容行业的市场“打法”，但如果只有不断地充会员才能“解锁”智能电视，也会让可以活跃家庭气氛的电视渐渐受到冷落。当用户开始“用脚投票”，转而抛弃电视拥抱其他收视观影媒介，这种用户的流失，对电视行业和会员体系恐怕并不是件幸事。 随着社会版权意识的提高，人们越来越愿意为优质内容付费，但丰富的内容供应、明晰的会员权益、合理的收费标准、便捷的使用体验等，同样是下一步电视行业提升用户口碑和使用体验的发力点。只有立足用户痛点解决问题的企业，才能收获更多用户，占领更大市场。 白毅鹏 来源：中国青年报 正规网投地图 |
